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Qual è la differenza tra acconto e caparra?
Vuoi vendere casa hai un po' di confusione in testa per la differenza tra acconto e caparra? Vuoi evitare di rimetterci di tasca tua 10, 20, 30 o anche 50.000 euro?

Allora fai attenzione a quello che sto per dirti.

Quando devi vendere casa e’ importantissimo che tu conosca la differenza tra questi due modi di pagamento, e che tu comprenda molto bene quali siano le conseguenze se usi uno o l' altro.

Tutto questo per evitare di ritrovarti davanti a un contratto preliminare di compravendita, e doverlo firmare basandosi solamente sulla buonafede e sulle belle parole dell' agenzia immobiliare, senza sapere cosa significa nello specifico quello che stai firmando e a cosa vai in contro incontro dal punto di vista legale.

Oppure per essere sicuro e approfondire nello specifico cosa stai firmando, e quindi non dover rimandare la firma del contratto, rischiando sennò di perdere l' acquirente e quindi la vendita di casa tua.

ecco cosa devi sapere:
L’ acconto e’ semplicemente un acconto del prezzo che non ha alcuna funzione di garanzia. 

Se il preliminare di compravendita immobiliare non va a buon fine, devi soltanto restituire l' acconto all’ acquirente.

La caparra invece ha la funzione di garanzia e puo’ anche diventare acconto prezzo al momento del rogito notarile. 

La sua funzione principale e’ quella di garantire entrambe le parti (acquirente e venditore) rispetto all’ eventuale inadempimento dell’altra (quindnel caso in cui uno dei due si tira indietro).

«Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare la esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali» (codice civile, art. 1385)

In parole povere: se l’ acquirente si dimostra inadempiente alla compravendita (quindi se si ritira), perde la caparra. 

Viceversa, se è il proprietario inadempiente (quindi se si ritira il venditore) deve restituire all’ acquirente il doppio della caparra. 

Tieni presente che queste non sono le uniche soluzioni a livello giuridico di un eventuale inadempimento, ma ti cito queste a titolo di esempio per farti capire il senso della caparra ed anche perche’ sono quelle piu’ comunemente usate.

Esempio concreto: tu firmi un contratto preliminare dove la caparra confirmatoria che ti versa l' acquirente è di 30.000€. Se si ritira l' acquirente, perde i suoi 30.000€.  Se ti ritiri tu, devi restituire all' acquirente i suoi 30.000€ e in più devi dargli altri 30.000€, perchè ti sei ritirato tu. Quindi in tutto devi ridargli indietro 60.000€.

Ecco che hai appena visto la differenza tra un acconto sul prezzo e la caparra confirmatoria. 

Di conseguenza hai capito che, se vuoi vincolare l' acquirente ed evitare che si ritiri per comprare un' altra casa al posto della tua, è opportuno che quando scrivi una proposta di acquisto immobiliare o un preliminare di compravendita immobiliare, e’ meglio se c' è una caparra confirmatoria (ovviamente la tua casa DEVE essere tutta in regola).

Ti faccio presente che non c’e’ un minimo o un massimo di caparra da versare: si parla comunemente del 10-20 %, ma e’ solo un uso, non e’ una legge. 

Quello che ti consiglio vivamente e’ di non fare mai proposte d’ acquisto o preliminari senza caparra, soprattutto se tu sei il proprietario di casa. 

Questo perche’ se l’ eventuale acquirente non procede nell’ adempimento del contratto o della proposta (quindi se non procede come da accordi che avete messo nero su bianco), tu rimani vincolato e probabilmente dovrai attuare una procedura di lettere raccomandate per poter uscire dalla situazione, anche se ancora non ti è arrivato nemmeno un euro dall' acquirente.

Mentre, nel caso in cui in tasca hai una caparra, se ti devi svincolare dall’ acquirente puoi tenerti i soldi della caparra a titolo di risarcimento del danno.

Altra cosa che ti consiglio è di non accettare caparre in contanti perchè, siccome quando viene venduta una casa vengono trasferite diverse centinaia di migliaia di euro, la legge vieta le transazioni in contanti per somme superiori a 3.000€.

La caparra, e’ fondamentale che sia data quando si firma il preliminare di vendita (anche se non obbligatorio) e quindi puo’ essere data tramite un assegno bancario o circolare. 

Anche qui ti voglio dare un piccolo consiglio: se stai per concludere la proposta di acquisto, non pretendere che l' acquirente ti dia un assegno circolare come caparra, perche’ sennò deve perdere tempo per andare in banca a procurarselo e tu magari perdi l’ opportunita’ di concludere una vendita, se lui ci ripensa. 

Fatti dare un bell’ assegno bancario, tanto anche se non è coperto non rischi niente finchè rimani tu il proprietario di casa. (Ti ricordo che l' acquirente diventa proprietario di casa, quando entrambi firmate il rogito notarile)

Altra cosa estremamente importante e’ che l’assegno deve essere intestato direttamente a te che sei il proprietario e non all’ agenzia immobiliare, ai geometri, architetti o a parenti a cui devi restituire dei soldi. 

Come hai capito l’ uso dei termini corretti e del modo corretto per fare un contratto preliminare e’ fondamentale per garantirti una vendita sicura. 

Tieni presente che anche i pagamenti successivi al primo, possono essere configurati sia come acconto e anche come integrazione della caparra (un' ulteriore caparra), nel caso in cui acquirente e venditore vogliano rinforzare ancora di piu’ la garanzia che nessuno dei due si ritiri.

E’ vero che nei contratti preliminari di compravendita possono essere anche inserite delle clausole penali a fronte magari di ritardi, piuttosto che di altre problematiche che si possono verificare, ma lo strumento piu’ corretto e’ proprio la caparra confirmatoria, che e’ quella che e’ poi stata identificata nel nostro ordinamento giuridico di base. 

Se stai vendendo casa e ti trovi ad avere a che fare con agenti immobiliari incompetenti da questo punto di vista, o addirittura con qualcuno che si sta improvvisando agente immobiliare ( geometri, architetti, etc.) e che non vende case tutte le settimane (magari vendono una casa ogni 2/3 mesi ….), verifica bene la loro competenza e le capacita’, prima di ritrovarti sommerso tra gli avvocati...

Spero di esserti stato utile! alla prossima!

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