HOME  -  CHI SONO  -  STORIE DI SUCCESSO  -  RISORSE GRATUITE  -  IL LIBRO  -  VIDEO  -  CONTATTI
Sai cosa sono le conformità catastali e urbanistiche? Se non lo sai rischi di perdere fino a 50.000€ !
E' fondamentale sapere che una delle dichiarazioni piu’ importanti che chi vende casa fa al momento dell' atto dal notaio, (che pochissimi proprietari sanno, e che pochissimi agenti immobiliari ti dicono), riguarda la conformità catastale ed urbanistica della tua abitazione.

Come puoi vedere qui sopra nella foto, dal 2009 ad oggi, le leggi fondamentali in materia edilizia sono state riviste 133 volte, con una novità ogni 23 giorni (praticamente una al mese) e 78 modifiche in vari campi per le persone che vogliono vendere casa.

Questo è solo un esempio che ti indica che devi stare molto attento quando vuoi vendere casa.. non siamo più negli anni '90...e stai rischiando di rimetterci decine di migliaia di euro.

Probabilmente ora ti stai chiedendo:

“Davide, che cosa sono queste conformità catastali ed urbanistiche? e perchè nessun altro agente immobiliare me ne ha mai parlato prima?!!”
Allora, vendo subito al punto:

1) La regolarità o conformità catastale di un immobile, è la corrispondenza tra lo stato di fatto (cioe’ di come e’ ora la casa) ed i dati catastali (quindi la planimetria catastale e anche tutti gli altri dati che troviamo all’ Agenzia del Territorio).

2) La regolarità o conformità urbanistica, è la corrispondenza tra come è adesso l’ immobile, rispetto al progetto depositato al comune dal tecnico che lo ha fatto (vedere anche eventuali successive variazioni del progetto). 

Cosa vuol dire tutto questo? 

Per esempio, per verificare se una casa e’ dotata della conformita’ urbanistica, bisogna confrontare lo stato di fatto (come è la casa ora) con il progetto depositato negli archivi comunali.

Se l’appartamento e’ stato modificato, o realizzato in maniera diversa rispetto al progetto presentato al comune, non e’ possibile rilasciare la conformità urbanistica.

Questo vuol dire che se tu nell’ atto dal notaio dichiari che invece e’ conforme, sei responsabile sotto tutti i punti di vista, e dovrai risarcire l’ acquirente a spese tue.
Mi raccomando, stai molto attento a questo, perchè anche se lo dichiari in buona fede, perchè magari la casa l’ hai comprata già cosi e sei tranquillo in quanto chi te l’ ha venduta te lo aveva tenuto nascosto, sei comunque responsabile di quello che dichiari.
 
Se per sbaglio viene dichiarata una cosa non vera, ci possono essere pesanti sanzioni che possono andare dalla nullità dell’atto di vendita, alla sua risoluzione per colpa del proprietario, con i conseguenti risarcimenti (anche molto costosi) a favore dell’acquirente.

Ti faccio anche presente che non è detto che una casa regolare dal punto di vista urbanistico, lo sia anche dal punto di vista catastale, e viceversa.

Probabilmente ora penserai:

“Davide, ma casa mia e’ tutta a posto…. Figurati se proprio a me hanno venduto una cosa non conforme….dai, non scherziamo!”.

Sono desolato, ma devo avvertirti che probabilmente hai circa l’80% delle probabilità di “avere un abuso in casa”, magari anche soltanto piccolino e nemmeno lo hai notato. 

Personalmente visito centinaia di immobili all’ anno, e da quel che vedo, almeno l’80% delle case, hanno delle difformità catastali e/o urbanistiche.

Vuoi qualche esempio di non conformità?

Ho visto una palazzina degli anni 70, dove su un lato tutte le finestre dei bagni dei vari appartamenti erano spostate di mezzo metro rispetto al disegno. 

Il costruttore l’ aveva venduta cosi ai genitori dei proprietari, ben 50 anni fa! Ovviamente i ragazzi essendo in buona fede non ne sapevano nulla.

Stessa cosa con i muri interni. Ho visitato case dove sono stati buttati giù i muri tra sala e ripostiglio (per ampliare la sala quindi) creando però un problema molto serio, perche’ a quel punto la superficie illuminante della sala, diventava più piccola di 1/8, quindi la stanza non era più abitabile per legge.

Un anno fa circa, parlavo con una persona in ufficio, che mi ha raccontato la sua storia di una precedente vendita.

Praticamente vendeva un casolare con un pezzo di terreno… quando è arrivato a fare l’ atto dal notaio, è venuto fuori che sul terreno c’ era un diritto di prelazione perchè confinava con un’ azienda agricola, e quest’ ultima non era stata informata della vendita del casolare, e quindi, voleva il terreno. 

Una tragedia mi ha detto… gli è toccato abbassare il prezzo della casa da 190.000€ a 170.000€ perchè sennò l’ acquirente non comprava l’ immobile e gli faceva causa…

Un’ altra volta mi è capitato di vedere un piccolo lucernario aperto sul tetto e, siccome la casa l’aveva costruita il padre degli attuali proprietari che l’hanno avuta per successione, loro non ne sapevano assolutamente nulla. 

Erano giustamente tranquilli. 

Tra l’ altro a livello catastale non si vedeva, e loro essendo in buona fede, avendo tutto il resto della casa a posto, pensavano che anche quella cosa fosse in regola.

In realtà non lo era e quindi hanno dovuto passare un “periodaccio” perchè i controlli sulla casa non erano stati fatti per tempo. 

Hanno quindi dovuto fare una sanatoria (che e’ una pratica urbanistica fatta da un geometra abilitato che mette in regola le cose che non tornano) e fortunatamente hanno trovato un acquirente che NON voleva speculare sulla loro situazione, perchè sennò sarebbe stato un problema e avrebbero dovuto abbassare il prezzo..

Ma vedi, c' è anche un' altra cosa da tenere ben presente:

Il problema è che non tutte le cose sono sanabili, ed il condono è chiuso e quindi non è possibile chiederlo.
Infatti, devi sapere che con la sanatoria si possono regolarizzare lavori già fatti (e che si potevano fare già al tempo in cui sono stati fatti), ma non sono stati comunicati al comune.

Con il condono invece, si potevano regolarizzare anche i lavori che non si potevano fare perchè erano contrari alle normative edilizie. 

Praticamente con il condono sistemavi anche quello che non si poteva sistemare.

Un altro esempio di non conformita’ urbanistica, sono i famosi sottotetti realizzati e ceduti dai costruttori di condomini. 

Ne hanno fatti a palate e sono venuti fuori anche dei grandi casini, perchè hanno ceduto l’ uso o la proprietà del sottotetto (che è di tutti) al proprietario dell’ ultimo piano. 

A volte i sottotetti sono completamente abusivi, quindi è come se non esistessero, ma se l’ acquirente ormai li ha visti, la frittata è fatta. 

In altri casi sono praticabili ma non abitabili, ovvero ci si può accedere per fare magazzino o guardaroba, ma non ci si puo’ fare una camera, soggiorno o cucina.

Poi ci sono i problemi dei bagni fatti nei sottotetti o nelle cantine. Ma sono bagni con altezza media inferiore ai 2 metri e 40 centimetri, di conseguenza non possono essere sanati.
 
Ci sono poi tutta una serie di problematiche sulla casa che riguardano ipoteche, pignoramenti, equitalia e decreti ingiuntivi, che bisogna assolutamente sapere prima di mettere la casa in vendita, di cui magari ti parlerò in un altro articolo.

Questi sono solo alcuni dei casi che ci possono essere, e ti assicuro che in giro ce ne sono veramente tanti...

Purtroppo i proprietari non ne sono a conoscenza, e ancor peggio NESSUNA AGENZIA IMMOBILIARE glielo dice. 

“Tanto se succede un casino ho l’ assicurazione sull’ agenzia”, pensa l’ agente immobiliare di zona…

Quindi se il prossimo agente immobiliare che viene da te, non ti parla delle conformità urbanistiche e catastali, hai già capito che "fenomeno" hai davanti.

Ovviamente tutte queste non conformità devono essere sistemate prima di procedere con l' atto dal notaio, o ancora meglio, prima di farti scrivere una proposta di acquisto dall’ acquirente, cosi da evitare qualsiasi problema.

Quindi sai qual è la regola numero uno quando si parla di conformità, per non ritrovarti con gli avvocati che fanno squillare a tutte le ore il tuo telefono?
La regola è: PREVENIRE E’ MEGLIO CHE CURARE.

Dammi retta.

Pensaci bene… vuoi davvero ritrovarti in una situazione incasinata come quelle che ti ho elencato? Con l’ acquirente che ti fa causa, l’ avvocato che ti chiede soldi… e l’ agenzia immobiliare che scappa o a finta di niente?!

Perchè parliamoci chiaro, se ci pensi bene di chi è la colpa? Non certo tua! 

Non è il tuo lavoro vendere le case… tu sei in buona fede, e ti ritrovi nei casini perchè sei stato consigliato male da qualcuno che se ne è fregato della tua situazione urbanistica… 

Ti suonano familiari questi consigli?:

“non mi serve la documentazione di casa tua, siamo sempre in tempo a sistemare i fogli”

“intanto mettiamo la casa in pubblicità, poi se arriva una proposta di acquisto mi mandi la documentazione”

“stai tranquillo che tanto quando accetti la proposta ci pensa il notaio a controllare tutto!! L’ importante è ricevere un’ offerta e accettarla prima che l’ acquirente compri un’ altra casa !!”

Già, tutte belle parole…tanto poi nei problemi ti ci ritrovi te.

Che gliene frega alle agenzie se ci pensi bene?

E ti dirò di più, son sicuro che hai già incontrato agenti immobiliari che non ti hanno chiesto la documentazione COMPLETA di casa tua…vero?

Magari ti hanno chiesto solo planimetria e visura perchè tanto “bastano questi per la pubblicità”…

Se le cose stanno cosi, tanto vale che la casa o te la vendi da solo, o cerchi di capire come evitare questa categoria di agenti immobiliari.

Quindi voglio dirti cosa fare per evitarti problemi:

1) Verifica la conformità catastale subito. Per fare questo ti bastano le planimetrie catastali (non quelle del progetto della casa). 

Poi fai il giro della casa per verificare che lo stato di fatto della casa è conforme a quello che e’ indicato in planimetria. 

Quindi con la tua planimetria in mano, fai il giro di tutta la casa e guarda se i muri, finestre e porte sono nel posto giusto.

2) Come seconda cosa devi verificare la conformità urbanistica. 

Cioè, devi accedere ai progetti depositati in comune (se non ce li hai devi andare in comune), e poi verificare nello stesso modo di prima, che i progetti siano conformi a com' è adesso la tua casa.

Mentre la non conformità catastale, di base è sanabile senza problemi (basta rifare la planimetria), per quella urbanistica bisogna vedere se le normative comunali di adesso, ti permettono di cambiare la situazione a livello progettuale rispetto a quello che e’ stato effettivamente costruito o modificato.

Se ci sono delle difformità non sanabili (cioè contrarie alle normative attuali e quindi non e’ possibile modificare il progetto in comune tramite una “variante al progetto”) l’unica soluzione è cambiare lo stato di fatto, quindi devi ripristinare eventuali muri che avevi abbattuto, chiudere eventuali finestre e porte che avevi aperto… e compagnia bella.

Anche perchè se il tuo acquirente chiede il mutuo, il tecnico che la banca manda a controllare casa tua, gli boccia la pratica (non gli approverà il mutuo)

Perchè è importante che tu verifichi subito le due conformità?
E’ fondamentale perchè dormi meglio la notte e stai tranquillo, e poi perchè se ci sono delle difformità che si possono sistemare sia catastalmente che urbanisticamente, puoi comunque ricevere una proposta d’ acquisto o un preliminare (compromesso) mettendo per iscritto e chiarendo subito che ci sono queste difformità e che ti fai carico tu di sistemarle entro la data dell’ atto finale dal notaio.
 
Invece, se le difformità non sono sanabili, devi dichiarare subito che ci sono queste da sistemare e devi provvedere prima di tutto a sanarle, cioè a sistemarle modificando la casa per renderla conforme e vendibile.

Altrimenti quando arrivi a firmare l’ atto dal notaio, la casa è diversa da come l’ aveva vista l’ acquirente, e questa cosa ti può portare alla risoluzione del contratto e magari anche alla richiesta del doppio della caparra da parte dell’ acquirente. (Esempio: Se l' acquirente ti ha dato 30.000€ di caparra (di anticipo), devi ridargliene indietro 60.000€)

Quindi capisci perchè e’ fondamentale prevenire e controllare tutti i documenti prima di partire con la vendita?

Questo è uno dei controlli di base che io faccio sempre quando prendo una casa in vendita.

Primo perchè non voglio trovarmi nei casini. Secondo, perchè chi vende casa deve avere una vendita sicura, tranquilla, serena e non deve rischiare nulla.

Terzo, perchè se ti do un ottimo servizio, son sicuro che i tuoi amici che devono vendere casa, li mandi da me!

A parte questo, come hai potuto capire vendere casa è un po’ più complicato di come tuo zio (in buona fede) vuole farti pensare. 

Semplicemente queste cose non le sa, e anche se ti dice delle cose a fin di bene, poi quello che avrà i problemi sei tu...

Una firma di troppo o un foglio che ti manca, può tranquillamente fati perdere 50.000€ o anche di più!

Te la senti di rischiare?
Vuoi sapere come vendere casa entro 3 mesi, incassando dal 95% al 100% del prezzo richiesto?
Allora guarda subito questo video gratuito.



Vendere casa facile di Bernardelli Davide - Via Casetta 24, Luciana- 56043 - Pisa- P.IVA 02136040504 
Vendere Casa Facile® è un Marchio registrato
Tutti i Diritti sono riservati. E' vietata qualsiasi riproduzione, anche parziale.